Att köpa hus är för de flesta av oss den allra största affären vi någonsin gör. Först och främst är det viktigt att det känns bra och att du trivs. Men det finns också mycket praktiskt att tänka på.
Som exempelvis bolån och lånelöfte, olika kostnader, hur budgivning och visning fungerar, besiktning och undersökningsplikt. Slutligen kontraktsskrivning och betalning.
Detta och mycket mer går vi igenom i denna köpa hus-guide som vi skrivit för att du ska känna dig förberedd inför ditt husköp.
Checklista – så här går det till steg för steg:
1. Skaffa ett lånelöfte – hur stort bolån kan du få?
2. Gör en budget – vilket hus har du har råd att köpa?
3. Gå på visning
4. Delta i budgivningen
5. Besiktiga – du har undersökningsplikt vid husköp
6. Skriv kontrakt och betala huset
Det första steget är att skaffa ett lånelöfte från banken. Det är inget krav för att kunna köpa hus eller ens för att få ett bolån. Däremot brukar det krävas för att få delta i budgivningar.
Ett lånelöfte är aldrig bindande och det är ingen garanti för att du kommer att beviljas ett bolån. Men det är en bra indikation om vad du kan förvänta dig. Det ger dessutom en fingervisning om hur mycket du får låna. Lånelöftet brukar vara giltigt i 6 månader.
Du kan låna upp till 85 procent av husets värde, men hur stort bolån du kan få styrs i högsta grad också av dina inkomster och utgifter – din ekonomi.
Det går givetvis utmärkt att köpa hus ensam men är ni två som ska dela på bostaden finns chans att ha råd med en större villa. Då kan du ha en medlåntagare till bolån för att kunna låna ett större belopp. Då är det er sammantagna inkomst som ligger till grund för hur stort lån banken kan bevilja.
När du fått ett lånelöfte vet du ungefär vad du kan låna och så vet du förstås vilka egna medel du har. Därmed vet du också hur stor budget du kan ha för ditt husköp.
Förutom själva köpeskillingen finns en lång rad med kostnader vid husköp och som är förknippade med att bo i villa. Har du bott i hus tidigare är du nog välbekant med dem men flyttar du från bostadsrätt eller hyresrätt finns en del nytt att tänka på.
Lagfart och pantbrev är kostnader som uppstår i samband med att du köper ditt hus, utöver själva köpeskillingen. Därefter finns löpande kostnader för boendet.
De flesta tar ett bolån för att finansiera sitt husköp. Du kan låna upp till 85 procent av värdet på huset. Återstående 15 procent kallas för kontantinsats och den måste du finansiera själv. Antingen kan du spara till kontantinsatsen innan du ska köpa hus eller så kan du ta ett privatlån – eller en kombination.
Bolånet är för de allra flesta också den största kostnaden. Varje månad ska ränta och amorteringar betalas till banken.
Amorteringskravet gör att storleken på hur mycket du måste amortera på ditt huslån varje år beror på vilken belåningsgrad du har. Lånar du över 70 procent av husets värde måste du betala minst 2 procent av bostadslånet varje år. För lån mellan 50 och 70 procent är amorteringskravet 1 procent av lånet. Lånar du mindre än 50 procent av värdet behöver du inte amortera om du inte vill.
När du köper ett hus måste du skaffa dig en lagfart som visar vem som äger huset. Du måste betala en så kallad stämpelskatt för att få en lagfart och bli registrerad som ägare hos Lantmäteriet. Lagfartskostnaden är 1,5 procent av köpeskillingen samt 825 kronor i expeditionsavgift.
Ett pantbrev är ett slags dokument som är en säkerhet för det belopp du ska låna i form av bolån när du ska köpa hus. Om säljaren har ett bolån redan kanske det finns pantbrev som du kan ta över. Annars kostar nya pantbrev 2 procent av beloppet plus en administrativ avgift.
Det är inte bara ränta och amortering som du måste betala löpande. Här är några av de återkommande kostnader som du får räkna med:
· Uppvärmning
· El
· Sophämtning
· Försäkring
· Vatten och avlopp
· Sotning
· Larm
· Tomträttsavgäld
· Reparationer och underhåll
Samla alla kostnader i din budget och bedöm sedan vilka hus du har råd med. Därefter är det dags att gå på visningar!
Nu börjar det spännande uppdraget att hitta ett hus. Kanske har du redan hittat några villor som du är intresserad av?
Att gå på visning är kul men du gör gott i att förbereda dig. Här är några tips på vad du kan tänka på.
Priset på hus är en färskvara. Det ändras hela tiden. Ta reda på vad den typen av hus som du är intresserad av att köpa kostar i det område som du är intresserad av. Räkna ut ett genomsnittspris för villor och ett snittpris per kvadratmeter. Det blir en bra referenspunkt för att bedöma priset på de hus du sedan tittar på – och hur du ska positionera dig i budgivningen.
Tänk på att det ofta är en skillnad mellan utgångspris och slutpris, speciellt under perioder då det är stor efterfrågan på husmarknaden. Ofta kan den så kallade budpremien vara 2 – 10 procent över utgångspriset.
Visningen är din chans att utforska olika hus och ställa frågor till mäklaren. Det kan vara svårt att komma ihåg allt som man tycker är viktigt under själva visningen. Därför är vårt tips att du skapar en lista med krav som du inte gärna kompromissar med. Det kan vara antal rum, renoveringsbehov eller hur nära det är till skola och kollektivtrafik.
Sedan kan du med fördel ha en lista med andra önskemål som kanske inte är absoluta krav utan mer sådant som är bra att ha. Det hjälper dig att jämföra olika hus mot varandra.
Det brukar finnas en hel del att läsa på om huset redan i annonsen. Väl på plats ger mäklaren dig en objektsbeskrivning. Där ska det finnas information om bland annat hur huset är byggt, hur det värms upp, driftkostnader och så vidare. Dessutom ska det finnas information om servitut och pantbrev.
Vid försäljning ska det även finnas en energideklaration som en oberoende expert har skapat. Den visar mängden energi huset kräver.
När du är på visning gör du gott i att promenera en sväng i området där det hus du funderar på att köpa ligger.
Känn efter hur det känns och undersök vilka affärer, busshållplatser, lekplatser och så vidare som finns i närheten. Prata gärna med grannarna för att höra vad de tycker om huset och om området.
Ett tips är att även ta en titt i områdets detaljplan som finns hos kommunen. Den avslöjar bland annat om eventuell obebyggd mark i anslutning till tomten kan komma att användas för nybyggen.
Att delta i budgivningen är spännande. Det brukar gå att lämna bud via telefon, SMS eller per mejl. Vanligtvis vinner det bud som är högst, men det är upp till säljaren att välja vem som ska få köpa huset.
Tänk på att slutpriset kan landa en bra bit över utgångspriset. Ta höjd för det, men överdriv inte så att du får betala mer än nödvändigt.
Det är upp till säljaren att bestämma om budgivningen ska visas öppet eller inte. Vissa säljare väljer att visa alla bud på mäklarens hemsida. Andra väljer att endast visa högsta bud för tillfället eller de tre högsta buden. Ibland visas inga bud alls.
Ditt bud är inte bindande och du har rätt att dra dig ur husköpet när som helst ända fram till kontraktsskrivningen.
Precis som med visningen gör du gott i att förbereda dig och lägga upp en strategi för din budgivning på förhand.
När du vinner en budgivning på ett hus du vill köpa är det dags att göra en formell bolåneansökan. Här är det bra att känna till att du absolut inte är tvingad att ansöka om bolån hos den bank som gav dig ett lånelöfte.
Du kan jämföra bolån för att få så låg ränta och bra villkor som möjligt. Varje bank visar sin ordinarie bolåneränta, den så kallade listräntan, samt den genomsnittliga räntan just nu. Exakt vilken ränta du blir erbjuden vet du inte förrän du ansökt.
Tips – Genom att använda en låneförmedlare som Zensum kan du få erbjudanden från flera banker med en enda kreditupplysning och sedan jämföra bolåneerbjudanden i lugn och ro.
Säljaren har upplysningsskyldighet och ska redovisa fel och brister, men det finns ingen garanti att allt finns med i objektsbeskrivningen.
Du som köpare har enligt lag en stor undersökningsplikt. Det innebär att du inte kan få ersättning om du köper hus utan besiktning och i efterhand upptäcker fel som borde ha uppdagats vid en noggrann kontroll.
Du kan antingen göra en egen besiktning eller ta hjälp av en godkänd besiktningsman. Om du anlitar en besiktningsman bör du undersöka vad som ingår i besiktningen. Ibland kan extra besiktning av en specialist vara nödvändigt, till exempel av en sotare eller elinstallatör.
Tänk på att ett hus som marknadsförs som besiktigat inte nödvändigtvis är i bättre skick än andra villor. Dessutom kvarstår ändå din undersökningsplikt.
Det finns ingen bestämmelse kring exakt när du ska göra besiktningen när du ska köpa hus. Den kan ske antingen före eller efter det att du skriver på köpekontraktet.
Om säljaren tillåter det och det finns tid kan det vara bäst att göra det innan kontraktsskrivningen. Då kan du enkelt dra dig ur husköpet eller be säljaren rätta till felet, alternativt förhandla ner priset.
Samtidigt finns det då risk att säljaren drar sig ur eller säljer huset till någon som inte gör en besiktning. Om du besiktigar tidigt är även risken större att du lägger ut pengar i onödan om du inte vinner budgivningen.
Du som ska köpa hus har skydd genom lagen i upp till tio år mot fel som inte kan upptäckas vid en besiktning. Så kallade dolda fel ska vara av det slag att du inte ska ha haft anledning att tro att de skulle kunna finnas med hänsyn till husets konstruktion, ålder och skick.
Om du efter husköpet upptäcker ett dolt fel kan du få ersättning av hussäljaren eller av dennes säljansvarsförsäkring om säljaren tecknat en sådan.
Nu är det dags att skriva kontrakt för ditt husköp. Kontraktsskrivningen brukar ske på mäklarens kontor.
Var noga med att du förstår vad husköpet innebär innan du skriver på. Affären är klar när kontraktet och överlåtelseavtalet är påskrivet. I samband med detta avtalar du med säljaren när du får tillträda huset.
Det kan finnas möjlighet att lägga in speciella villkor i kontraktet. Det kan exempelvis vara godkänd besiktning eller försäljning av din nuvarande bostad. Säljaren och mäklaren måste godkänna sådana villkor.
Enligt svensk lag måste följande alltid finnas i kontraktet:
· Köpeskilling – priset för huset
· Överlåtelseförklaring – en text som säger att säljaren överlåter fastigheten till köparen
· Signaturer – av både köpare och säljare med ort och datum
När du skriver på kontraktet betalar du även en handpenning. Oftast är den 10 procent av köpeskillingen men kan vara mindre om priset för huset är mycket högt. Banken brukar kunna hjälpa till med ett handpenningslån innan bolånet betalats ut.
När kontraktet skrivits på, handpenningen är betald och banken är klar med det administrativa kring bolånet är du redo att betala för huset. Överlåtelsen sker oftast på köparens bank.
En banktjänsteman går igenom kontraktet och om allt är i sin ordning godkänns överföringen av köpeskillingen till säljarens konto. Du får nycklar och samtliga dokument som hör till huset. Dessutom undertecknas och bevittnas köpebrevet.
Nu är du klar med ditt husköp!
Det beror på din ekonomi och betalningsförmåga. Som en tumregel brukar de flesta banker bevilja lån på upp till mellan 5 och 6,5 gånger hushållets inkomster.
Skaffa ett lånelöfte och gör en budget. Sedan går du på visningar. När du hittat en bostad undersöker du att den är i utlovat skick. Skriv kontrakt, betala handpenning och slutligen resten av köpeskillingen.
Ofta krävs att du har ett lånelöfte från banken för att kunna gå på visning. Bolånet kan som mest täcka 85 % av priset vilket innebär att du behöver finansiera minst 15 % med egna medel.
Många fastighetsmäklare menar att det är bäst att köpa villa under våren och hösten. Undvik sommaren och långhelger. Då är det många som letar medan utbudet är begränsat.
Gör en budget så att du vet vad det kommer att kosta. Stärk din kreditvärdighet så att du kan få ett bolån och börja gärna spara till kontantinsatsen i god tid inför ditt husköp.
Zensum har sedan 2013 hjälpt sina kunder att jämföra lån kostnadsfritt. Samla dina lån och sänk dina kostnader.
.svg){kind=icon}
