Bolån
2024-02-15
Ombildning till bostadsrätt – så går det till

Ombildning till bostadsrätt – så går det till

Har en granne kontaktat dig och frågat om du skulle vara intresserad av att ombilda din hyresrätt till bostadsrätt? I den här guiden går vi igenom allt du behöver veta om processen och vad du som hyresgäst har för rättigheter.

Vad innebär en ombildning?

En ombildning från hyresrätter till bostadsrätter innebär att hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening som köper fastigheten, och i samband med detta får hyresgästerna möjlighet att köpa sina hyresrätter. För att ombildningen ska kunna genomföras krävs dels att fastighetsägaren är intresserad av att sälja, dels att minst två tredjedelar av hyresgästerna vill köpa sina hyresrätter.

Hyresgästens rättigheter vid ombildning

Som hyresgäst är det viktigt att du känner till vad du har för rättigheter om fastigheten du bor i ombildas. Här är några exempel:

  • Du måste inte köpa din hyresrätt och den kan inte säljas till någon annan.
  • Hyran ska ligga på samma nivå som för likvärdiga lägenheter.
  • Du får fortfarande hyra ut lägenheten i andra hand.
  • Du behöver inte skriva på något nytt avtal i samband med ombildningen.
  • Det är bostadsrättsföreningens skyldighet att underhålla lägenheten.

Fördelar med att ombilda till bostadsrätt

  • Stor chans att du säljer med vinst: Historiskt sett har priserna på bostadsmarknaden alltid ökat, vilket innebär att det är sannolikt att du går med vinst på affären om du bor kvar i lägenheten ett par år.
  • Ombildningsrabatt: När du köper din hyresrätt får du en ombildningsrabatt på 70-80 % av lägenhetens marknadspris, vilket i sin tur kan få till följd att du slipper betala kontantinsats när du tar bolån.
  • Lägre boendekostnader: Enligt statistik från SCB är det på lång sikt billigare att bo i bostadsrätt än hyresrätt.
  • Fler förbättringsmöjligheter: Som lägenhetens ägare får du inte bara möjlighet att förändra din bostad så att den blir precis som du vill ha den, du kan dessutom renovera den för att öka dess värde.
  • Du betalar till dig själv: Att amortera på ett bolån är en typ av sparande – den dag du säljer lägenheten kommer en större del av försäljningspriset gå till dig istället för till banken.

Nackdelar med ombilda till bostadsrätt

  • Ökat betalningsansvar: Som ägare av bostadsrätten behöver du själv finansiera renoveringar och underhåll, samt inköp av exempelvis vitvaror.
  • Mer oförutsägbara boendekostnader: Dina boendekostnader kommer i större grad påverkas av yttre faktorer såsom ränteförändringar och fastighetens skick. Av denna anledning blir det som bostadsrättsägare betydligt viktigare att ha en buffert för oförutsedda utgifter. 

Ombildningsprocessen – steg för steg

1. Bilda bostadsrättsförening

Det första steget i ombildningen är att bilda en bostadsrättsförening och registrera den hos Bolagsverket. Ni behöver vara minst tre medlemmar i föreningen och ha en styrelse med minst tre personer.

2. Skicka in intresseanmälan

När föreningen har registrerats ska ni skicka en intresseanmälan till hyresvärden för att se om det finns intresse av att sälja, denna ska även skickas in till Lantmäteriet. För att dokumentet ska vara giltigt behöver minst två tredjedelar av alla folkbokförda hyresgäster vilja ombilda. Det är dock viktigt att veta att du inte förbinder dig till något genom att skriva på intresseanmälan.

3. Besiktning och värdering av fastigheten

Om hyresvärden kan tänka sig att sälja ska fastigheten besiktigas och värderas. Underlaget ligger sedan till grund för försäljningspriset, och gör att ni får bättre koll på framtida underhållskostnader.

4. Ta fram en ekonomisk plan

När hyresvärden har kommit med ett erbjudande har bostadsrättsföreningen tre månaders betänketid. Styrelsen ska sedan ta fram en ekonomisk plan som fungerar som beslutsunderlag för långivare. Den ska bland annat visa kostnaden för varje lägenhet, för fastighetens förvaltning och för eventuella renoveringsbehov. När planen har fastställts ska två utomstående intygsgivare granska beräkningarna så att de verkar rimliga, sedan registreras den hos Boverket.

5. Beslut om köp vid köpstämma

Därefter är det dags att fatta beslut om fastighetsköpet i en så kallad köpstämma. Under mötet ska den ekonomiska planen presenteras så att alla är väl införstådda med vad ombildningen skulle innebära i praktiken. För att ombildningen ska gå igenom krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna röstar ja, samt att 50 % har tecknat förhandsavtal om att köpa lägenheterna.

6. Köpet genomförs

Ifall tillräckligt många har röstat ja kan hyresvärden och föreningen teckna köpekontrakt. I samband med tillträdet ska fastigheten betalas och ett köpebrev ska upprättas, med det kan föreningen sedan ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. När alla som valt att köpa sina hyresrätter har betalat sin andel till föreningen är ombildningen klar.

Låna till ombildning – så fungerar det

När din hyresrätt ska ombildas till en bostadsrätt sker två parallella affärer; att bostadsrättsföreningen köper fastigheten och att du köper din lägenhet. Ifall medlemmarnas gemensamma insatser inte räcker för att köpa loss fastigheten behöver bostadsrättsföreningen ta ett fastighetslån. I vissa fall kan du då få ett förmånligt bolån genom den bank som står för fastighetslånet, men innan du bestämmer dig är det viktigt att du undersöker vilka andra alternativ du har. Genom att använda vår jämförelsetjänst kan du få erbjudanden från ett flertal noggrant utvalda långivare – med en enda ansökan och helt kostnadsfritt. Det gör att du kan vara helt säker på att du har valt det mest fördelaktiga lånet när du gör livets största affär.

Vanliga frågor om ombildning till bostadsrätt

Måste jag köpa min hyreslägenhet vid ombildning till bostadsrätt?

Nej, det är upp till dig om du vill köpa eller fortsätta hyra lägenheten.

Kan hyresvärden neka ombildning?

Ja, en förutsättning för att kunna ombilda till bostadsrätter är att hyresvärden faktiskt vill sälja fastigheten.

Hur många måste köpa vid ombildning?

Två tredjedelar av hyresgästerna måste vara intresserade för att ombildningen ska bli av.

Hur mycket får jag låna vid ombildning?

Bolån får som högst utgöra 85 % av bostadens värde, men hur mycket banken kan tänkas låna ut till dig beror främst på din privatekonomi.

Ombildning till bostadsrätt – så går det till

Hyresgästens rättigheter ✓ Zensum berättar vad du behöver veta
  • Bolån oavsett anställningsform
  • Bolån med bet.anmärkningar
  • Individuell helhetsbedömning
Urval partners privatlån/bolån

Bolån med individuell bedömning

Bolån med individuell bedömning

Säger storbanken nej till bolån finns det idag många bra alternativ oavsett vilket situation du befinner dig i.
Säger storbanken nej till bolån finns det idag många bra alternativ oavsett vilket situation du befinner dig i.

Zensum jämför med flera olika aktörer och kan hjälpa dig att få ett bolån oavsett om du har en betalningsanmärkning eller saknar fast anställning.

  • Bolån oavsett anställningsform
  • Bolån med bet.anmärkningar
  • Individuell helhetsbedömning
Se alla omdömen