Köpa fastighet och hyra ut – en guide

Att köpa en fastighet för uthyrning kan vara en smart investering, men det är en hel del saker du behöver ha koll på för att det ska bli en bra affär. I den här guiden får du våra bästa tips och råd för att lyckas.
‍

Köpa fastighet som privatperson eller företag?

Du kan köpa en fastighet både som privatperson och företag, men för att skydda din egen privatekonomi är det i de flesta fall bättre att starta ett aktiebolag och köpa fastigheten genom det. En fastighetsaffär kan leda till att du gör stora vinster, men det finns även risk till stora förluster och i värsta fall konkurs. Genom att köpa fastigheten via ditt aktiebolag blir du inte personligt ansvarig för affärerna, utan ditt bolag räknas som en egen juridisk person. En annan fördel är att du slipper betala lagfartsavgiften på 1,5 % om du skulle sälja fastigheten som ett aktiebolag istället för att göra ett ägarbyte.
‍

Finansiering av fastighetsköp för uthyrning

Ett fastighetslån är ofta en förutsättning för att kunna finansiera ett köp av en fastighet. Precis som med ett bolån fungerar själva fastigheten då som säkerhet för lånet, och normalt sett kan du låna mellan 30-80 procent av fastighetens värde. När ditt företag tar ett fastighetslån behöver du därmed se till att det finns tillräckligt med kontanta medel till kontantinsatsen. Är du ny i branschen kan det många gånger handla om flera miljoner kronor, men den exakta summan avgörs av fastighetens värde, geografiska placering och bankens bedömning av din framtida verksamhet.
‍

Planera affärsverksamheten i förväg

Redan innan du börjar titta på objekt är det viktigt att du har en tydlig plan för hur fastigheten ska bli en vinstdrivande verksamhet – både för din egen skull och för att långivaren ska bevilja din låneansökan. Utöver att du har sett över dina ekonomiska förutsättningar behöver du planera hur du ska sköta driften av såväl fastigheten som ditt företag.
‍

Formel för bedömning av hyresverksamhetens värde

När banken ska bedöma om din affärsplan håller kan de använda sig av följande formel:

‍

(hyresintäkter - schablondriftskostnad x antal kvadratmeter) / avkastningskrav = fastighetens värde

‍

I det här sammanhanget bortser banken från eventuella spekulationer kring att fastigheten ska stiga i värde, utan tittar endast på om du kan betala lånet utifrån intäkterna från hyrorna med avdrag för drifts- och räntekostnader (schablondriftskostnader). För att banken ska bevilja lånet måste hyresverksamheten ha tillräckligt stort överskott för att klara eventuella räntehöjningar.

‍

Exempel:

‍

Du är intresserad av att köpa en fastighet på 2000 kvm i ett område där den genomsnittliga hyresnivån ligger på 1000 kr/kvm (per år), du skulle därmed få in

2 miljoner kr i hyresintäkter. Schablondriftskostnaden uppskattas till 500 kr/kvm (dvs 1 miljon kronor per år), vilket ger en vinst på 1 miljon kronor per år. Med ett avkastningskrav på 5 % är fastigheten värd 20 miljoner (1 miljon/0,05). 
‍

Bedöm fastighetens skick

När du har hittat en byggnad som du tror skulle passa din verksamhet behöver du skapa dig en tydlig bild av dess skick för att kunna bedöma vilka renoveringar och arbeten som krävs. Ta därför hjälp av en besiktningsman som kan göra en grundlig undersökning och rekommendera lämpliga åtgärder. Att ha med kostnaderna för dessa i din kalkyl när du ansöker om fastighetslån gör inte bara att du kan låna rätt belopp, utan också att banken ser dig som en seriös aktör eftersom du tänkt igenom alla detaljer.
‍

Läs också: Zensums guide till att köpa hus
‍

Några regler att känna till som fastighetsägare

• Om du hyr ut bostäder måste hyran vara marknadsmässig. Det innebär att den måste ligga på samma nivå som andra hyror i området. Undantaget är om fastigheten är nyproducerad, då har du möjlighet att själv sätta hyran eller förhandla med Hyresgästföreningen.
• Det är inte tillåtet att lägga på moms på hyran om du hyr ut till privatpersoner, vilket i sin tur innebär att du inte får göra momsavdrag. Hyr du däremot ut till ett företag kan du bli frivilligt momspliktig så länge lokalen hyrs ut i ett år eller längre.
• Som fastighetsägare ansvarar du för att sköta fastigheten så att dina hyresgäster inte får besvär eller blir sjuka. Du behöver även ha koll på den lagstiftning i miljöbalken som din verksamhet berörs av.
  ‍

Ta hjälp av andra

Var inte rädd för att ta hjälp av andra med mer erfarenhet av fastighetsbranschen än du, såsom andra fastighetsägare. På så sätt kan du både få värdefulla råd på vägen, och undvika vanliga misstag. Om du vill förbättra din egen privatekonomi innan du startar eget företag kan du vända dig till oss på Zensum. Vi kan till exempel hjälpa dig att samla lån eller hitta lån med marknadens bästa villkor.
‍

Lycka till med fastighetsköpet!
‍

Läs också: Zensums guide till att köpa bostad
‍

Vanliga frågor om att köpa fastighet och hyra ut

Är det värt att köpa en fastighet och hyra ut den?

Ja, du kan göra en mycket god affär på att köpa en fastighet för uthyrning. Dock krävs noggrann planering, kunskap och kapital.

Hur mycket får man hyra ut lägenheter för?

En hyra ska vara marknadsmässig, vilket innebär att den måste vara rimlig i förhållande till den genomsnittliga hyresnivån i området.

Hur räknar man ut hyra per kvadratmeter?

Du dividerar dina totala årliga hyresinkomster med antalet kvadratmeter i fastigheten.

Hur länge får man hyra ut en fastighet?

Om du äger fastigheten finns det inga begränsningar kring hur länge den får hyras ut.